Пазарът на жилища, с числата на институциите

Колко струва

С колко са се променили цените на сделките за една година.

Евростат · Q1 2026 точно това число ↗ · НСИ · Q1 2026

Картинката отдолу мери друго: колко пъти са по-високи цените от една година, взета за мерило. Тази година е 2015 и на картинката е линията ×1. Тя е мерилото, а не началото на редицата, затова вляво от нея има точки под ×1: тогава жилищата са стрували по-малко.

Двата реда мерят едно и също по два начина. Плътният брои пари, колко пъти повече пари се дават за жилище. Но парите междувременно купуват по-малко от всичко; пунктираният маха точно това и отговаря на другия въпрос: поскъпнали ли са жилищата повече от всичко друго, което купуваме.

Парите, които се плащат за жилище днес, са ×2,7 от тези през 2015 г. Но и всичко останало поскъпна, и мерено спрямо него жилището е ×1,6 от тогавашната си цена. Така мерено, нивото днес е с 4,3% под най-високото, което Евростат е отчитал, през Q3 2008.

Евростат · Q1 2005 – Q1 2026 точно това число ↗ · Евростат · Q1 2005 – Q1 2026 точно това число ↗

Евростат · Q1 2005 – Q1 2026 точно това число ↗

По-ниско стълбче над нулата значи по-малко поскъпване, а не поевтиняване: цените падат само в тримесечията със стълбче под линията.

Евростат · Q1 2006 – Q1 2026 точно това число ↗

Средната сделка

„Платено общо“ е цената на самите жилища заедно с земята под тях, с ДДС при новото строителство; нотариусът, комисионата и банковите такси стоят извън нея, така че средната сделка е цената на жилището, а не цената на купуването му.

Евростат · Q1 2026 точно това число ↗

За едно жилище са платени средно 82 786 € през тримесечието: 109 138 € за новото строителство и 70 426 € за съществуващото. Двата реда отдолу са на един мащаб.

Евростат · Q1 2017 – Q1 2026 точно това число ↗

Средната сделка е наша сметка: платеното общо, разделено на броя сделки, 1 343 368 578 € върху 16 227 жилища. Това е средна сума за едно жилище, не цена на квадратен метър и не цената по средата на сделките; какво се е продавало, къщи или апартаменти, я движи. Евростат не отговаря за делението, нито за изводите от него. провери 1 провери 2  Как и защо →

Колко се търгува

Евростат брои жилищата (апартаменти и къщи), които домакинствата са купили през тримесечието на пазарна цена. Дарения, наследства, продажбите между роднини на занижена цена и построеното за себе си остават извън броя.

Евростат · Q1 2026 точно това число ↗

Стълбчетата се редуват високо-ниско всяка година, защото зимата и лятото не се търгуват еднакво.

Евростат · Q1 2017 – Q1 2026 точно това число ↗

Промяната спрямо година по-рано е наша сметка: броят за това тримесечие срещу броя за същото тримесечие година по-рано. Сравняват се едни и същи тримесечия, а не съседни: спадът от лято към зима мери календара, а не пазара. провери  Как и защо →

Първата точка на редицата е начало на запис, а не дъно на пазара: преди нея е имало сделки, просто не в тази таблица. И това не е броят на всички сделки с имоти: имотният регистър вписва и земя, гаражи, магазини и офиси и затова брои чувствително повече за същото тримесечие. Двете мерят различни неща и нито едното не е сгрешено.

Двете картинки отдолу са за едни и същи тримесечия, а долната е същата редица, показана цялата в „колко струва“, тук само за тримесечията, за които има и брой сделки. Всяка е със собствена мярка, така че числата им са различни по големина.

Евростат · Q1 2018 – Q1 2026 точно това число ↗ · Евростат · Q1 2018 – Q1 2026 точно това число ↗

Горният ред е наша сметка от броя сделки: всяко тримесечие срещу същото тримесечие година по-рано. Долният е числото, което Евростат публикува и не е сметнато тук. Двете редици мерят различни неща и стоят една до друга, за да се видят заедно; нищо на тази страница не твърди, че едното движи другото. провери  Как и защо →

Цените и сделките по градове

НСИ публикува същото движение и за шестте града с над 120 000 жители, а до него и с колко се е променил броят на сделките там.

Промените в цените са от НСИ, от индексът на цените на жилищата по градове; броят сделки е от продажбите на жилища по градове. Всяка стойност е клетка, която НСИ е публикувал; нищо в тази таблица не е сметнато от нас.

Обявената цена и платената цена са различни неща. Обявените цени на кв. м по градове идват от имот.bg и са в калкулатора и в следващия раздел; числата тук са за сделки и идват от Евростат. Цена на квадратен метър по сделки за отделен български град не публикува никой, затова тук няма такава таблица.

Колко години заплата струва едно жилище, по градове

Най-дълго се работи не в София, а във Варна: 11,0 години заплата срещу 9,7 в столицата. Още в 4 града се работи по-дълго, отколкото в София.

„11,0 години“ значи: толкова години цялата заплата, до последното евро, отива за жилището. Смятаме колко струва жилище от 70 кв. м по средната обявена цена в града и делим на средната заплата за областта, след осигуровки и данък. Числото не е бюджет, а мярка за сравнение между градовете.

От 2020 г. насам в 20 от 25 града жилището поскъпва по-бързо от заплатата. Най-много: Видин +41,4%, Ямбол +40,0%, Кюстендил +38,4%. В София промяната е +7,4%, а в половината градове тя е над +12,4%.

Наша сметка от две публикувани числа. Цените са средните обявени цени на кв. м по квартали от имот.bg, а заплатите са средната брутна заплата по области, както НСИ я публикува за Q2 2026 и за същото тримесечие на всяка предходна година. Никое от двете публикувани числа не е променяно.

Обявената цена и платената цена са различни неща: тук са обявените. Заплатата е средната за цялата област, а не за самия град. Между двете години числата не се движат по права линия: всяка година е в таблицата отгоре.

Силистра, Софийска област и Смолян ги няма в таблицата: имот.bg нямат публикувана цена за 2020 г., с която да се сравни днешната.

Кой купува с кредит

Числата са на една и съща основа: собствениците и наемателите правят сто.

Евростат · 2025 точно това число ↗

Този ред изглежда невъзможно малък, а не е сгрешен. Той брои хора, а не сделки: колко от живеещите в страната имат кредит по жилището си, децата и пенсионерите включително. Новите кредити са друго нещо, поток от това колко договора се подписват през годината, и двете могат да вървят в различни посоки с години.

За хората от последните три реда цената на жилището е наемът. Той се мери всеки месец, а не всяко тримесечие: за юли 2026 г. наемите са +8,5% спрямо същия месец година по-рано. Това е цената на наема, а не цената на жилището, и е за всички плащани наеми в страната.

Евростат · юли 2026 г. точно това число ↗

Колко от парите са кредит

Това се мери по два начина и те не дават едно число. Едната линия е ръстът на жилищните кредити в банките: отпуснатото минус погасеното. Другата е само отпуснатото по нови жилищни кредити, без предоговорените стари. Истинското число е между двете.

Под нулата жилищните кредити в банките са намалели за годината: погасено е повече, отколкото е отпуснато.

каква част от платеното за жилища идва от банков кредит

Евростат · 2015 – 2025 точно това число ↗ · БНБ · 2015 – 2025 · ЕЦБ MIR · 2020 – 2025

Двете линии са наша сметка: кредитите са на БНБ и на ЕЦБ, а платеното за жилища, на което ги делим, е на Евростат. Сумите на ЕЦБ преди януари 2026 г. са в лева и се превалутират по официалния курс, преди делението. Евростат не отговаря за делението, нито за изводите от него. провери 1 провери 2 провери 3 провери 4  Как и защо →

Жилищен кредит се тегли и за ремонт, за парцел или за строеж на собствена къща, а Евростат брои само купените жилища.

Каква част от тези кредити са с плаваща лихва пише на страницата за кредитите.

Колко жилища преброи преброяването

Останалите числа на страницата се мерят всяко тримесечие или всяка година и се сменят с новото издание. Това е броене: прави се веднъж и не се обновява, докато не дойде следващото преброяване; последното е от 2021 г.

„Необитавано“ значи, че към момента на преброяването жилището не е било постоянен дом на никого. Не се пита кой е нощувал там, така че вътре влизат и вилите, и вторите жилища, и жилищата на хора в чужбина, а не само наистина празните.

Евростат · 2021 точно това число ↗

Делът е наша сметка: необитаваните жилища върху всички жилища от същото преброяване: 1 657 674 върху 4 258 585. И двете числа са в таблицата отгоре. провери  Как и защо →

Скъпо ли е спрямо доходите

Числото отдолу не мери какво струва едно жилище: то брои хората, които дават за жилище над 40% от разполагаемия доход на домакинството си.

В това число се делят две неща едно на друго: разходите за жилище и разполагаемият доход на домакинството. Стълбчето пада, когато разходите заемат по-малка част от дохода, а това става и докато самите сметки растат, стига доходът да расте по-бързо от тях.

„Разходи за жилище“ тук е всичко около него: ток, парно, вода, поддръжка, застраховка и данък; наем за наемателите, а за собствениците с кредит само лихвата, не и главницата. Процентът е дял от хората, а не от домакинствата: брои всички, които живеят в домакинство над чертата, от хората в частни домакинства, а за 2025 те са 6,9%. Огромната част от хората живеят в собствено жилище без кредит, така че този ред се движи от тези сметки, а не от цените на сделките.

дял от хората, които дават над 40% от разполагаемия си доход за жилище

Евростат · 2006 – 2025 точно това число ↗